För detaljerad fasad och spröjs hinder för bygglov

Ibland blir jag matt och bara trött på subjektiva tyckanden. Ibland undrar jag om det bara får finnas några få hustyper och att dessa enbart skall se ut som grannens så att grannen blir nöjd. Den världen vill inte jag jobba i och jag fortsätter tillsammans med våra fantastiska kunder att kämpa för att skapa det vi anser som vackra hus.

Detta ville kunden bygga och fick bygglov för 2022:

Efter över 1,5 år sedan bygglov beviljades och turer via Länsstyrelsen och Mark- och Miljödomstolen har vi tagit bort detaljer och ändrat fasaden till detta:

Men nu vänder kommunen och önskar plötsligen inte ge bygglov .....  huset är för detaljerat och för högt även om dom ansåg det väl anpassad enligt planbestämmelserna och området tidigare. 

Suck!

Mitt jobb är till 95% helt fantastiskt där jag får hjälpa kunder att förverkliga sin husdröm utifrån planbestämmelser, tomtens utformning, personliga önskemål och smak samt anpassad till kundens plånbok.

Det är ofta kompromisser som behövs göras då önskemål kontra regler och ekonomi inte alltid stämmer överens, men detta är sällan ett problem. Vi försöker hitta lösningar som samstämmer med vad man får göra och vad kunden önskar.

5% av mitt jobb är däremot lite tråkigare och det är när grannar överklagar bygglov även om vi har följt planbestämmelserna eller när enstaka tjänstemän i kommuner värderar bygglov utifrån subjektiva uppfattningar om hur ett hus skall se ut. Som tur är vinner vi dessa ärenden, men det är ytterst tråkigt för våra kunder att starta sin husdröm med konflikt.

Här är en resa som startade positivt då kunden fick bygglov redan 16 juni 2022 - det är snart 2 år sedan.

Vardagsrum och matplats med utsikt i väster över havet.

Fler bilder på huset presenterades i ett tidigare blogginlägg:

Klicka HÄR för att komma dit.

Huset skall byggas här i Havstenssund, Tanums kommun:

Tyvärr överklagade dom närmsta grannerna bygglovet då dom ansåg att huset ansågs hota Bohusländska karaktären. Dom ansåg också att huset var för stort och inte passade in med grannhusen. Det finns inget skrivet i planbestämmelserna om annat än storlek och byggnadshöjd. Grannarna kan inte hitta på egna regler för att man skulle önska att det var så.

Tidningen Bohuslänningen skrev om detta sommaren 2020 och detta går att läsa HÄR.

Fallet gick vidare till Länsstyrelsen som upphävde bygglovet 8 september 2022 med motiveringen att den beräknade fasaden inte var mot vattnet som vi och även kommunen ansåg. 

Ärendet gick sedan vidare till mark- och miljödomstolen och 27 oktober upphävde MÖD Länsstyrelsens beslut och återvisade fallet till Länsstyrelsen och samma handläggare som upphävde kommunens bygglov. Jag vet inte vad som hände men plötsligen blev det en diskussion om byggnadshöjd och dom utstickande delarna på fasaden som vi hade beräknad enligt bruklig metod. Plötsligen ansåg handläggaren på Länsstyrelsen att den beräkningsgrundande fasaden var för liten och vi justerade ritningarna genom att flytta ut och maximera beräkningsgrundande fasadplan.

Länsstyrelsen godkände plötsligt inte hellre trappan på prickad mark vilket finns på nuvarande byggnad, på andra fastigheter i området och som kommunen inte brydde sig om. 

Vi tog bort trappan och jobbade samtidigt med kommunen med en justerad ritning. Kommunen hade  plötsligen angivit att bygglovet hade för mycket detaljer på huset och det inte samstämde med omgivningen.

Några hus i Havstenssund är lika, men variationen är också stor. Här finns allt från sportsstugor, villor byggda på 40 talet, moderna hus samt ombyggnation av tidigare villor. Ena grannhuset har eternitplattor som fasad medan det andra grannhuset har en icke beviljad utbyggnad som gör att huset är större än planbestämmelserna. Är det verkligen dessa hus vi skall anpassa oss till. Är det denna arkitektur vi önskar och skall eftersträva?

Jag undrar också när och om grannfastigheterna säljs om kommunen kommer neka till ombyggnation och nybyggnation. Inga av grannarna är fastboende och vi söker bygglov för ett permanentboende som är tillgänglighetsanpassad.

Kolla dessa olika typer av hus i samhället. Husen söder om fastigheten:

Husen norr om fastigheten:

Vad är rätt - vad är fel? 

När man kommer in i Havstenssunds huvudväg som ligger mycket nära fastigheten möts man av dessa villor:

Jag vet inte vad ni anser, men jag anser att det är en mycket varierad bebyggelse och jag förstår inte varför vår kund inte får bygga enligt planbestämmelserna som anger storlek och byggnadshöjd.

Jag undrar också om dessa hus blev överklagade för att dom hotade den Bohuslänska karaktären som grannarna hävdar att min kunds hus gör. Eller är detta också Bohuslänsk karaktär?

2008 beviljades bygglov för nedan ritade hus i Havstenssund. Huset har likt vårt både spröjsade fönster och kupor. Visst skall reglerna vara lika för alla?

Samma kommun som för drygt 1,5 år sedan godkände bygglovet har nu meddelat att bygglov inte kommer att beviljas efter ändringarna där vi har tagit bort detaljer som dom tyckte var för mycket och inte passade in i omgivningen.

Vi tog bort snickerier vid gavlarna, detaljerade räcken och trappan som låg på prickad mark.

Nu är fasaden mot vattnet mera dominant och beräkningsgrundande. Personligen gillade jag första förslaget bättre och jag är såklart lite ledsen när man måste ändra till det sämre för att få igenom bygglov. Men denna lösningen blir också snygg.

Trots ändringar enligt Länsstyrelsens krav och kommunens kommentarer önskar inte kommunen att ge bygglov. Nu är det inte bara utseende dom reagerar på. Dom ifrågasätter beräkningen av byggnadshöjd som dom tidigare har godkänt.

Kommunen har av oklar anledning sänkt medelmarknivån och sagt att beräknande marknivå finns vid vägen utanför tomten 12 meter från fasaden. Nu försöker dom med allt för att bygglov inte skall beviljas. Vad är det som händer? Får det gå till på detta sätt. Jag tycker det känns rättsosäkert och att påhittade regler och subjektiva uppfattningar får dominera.

Kommunen anser alltså att det är dom ljusblå partierna som är det beräkningsgrundade fasadplan för kuporna. Vi hävdar att det dominerande fasadplanet är det som är färgad med orange.

Dom delarna vi tvistar om är dom gröna partierna.

Såhär beräknar vi byggnadshöjden som får uppgå till 7,5 m enligt planbestämmelserna.

Observera att husets övriga byggnadshöjd är 7,12 meter - alltså 38 cm under tillåten byggnadshöjd.

Om kunden inte får bygga detta finns det klart risker att huset justeras och blir just 38 cm högre än detta förslag. 

Som tur har min kund valt att använda sig av en duktig jurist för att gå vidare, men även vi som arkitekter måste numera har full koll på gällande regler och framförallt domar från Mark- och miljödomstolen då Boverkets regler och råd är luddigt skrivna och kan tolkas på olika sätt.

Gällande den sänkta medelmarknivån som kommunen plötsligen har hittat på så finns en garagenedfart och först trodde jag att kommunen hade lagt in denna vid beräkning av medelmarknivån, men enligt Boverkets allmänna råd 1995:3 ändrat genom 2004:2 anges bl.a. att om någon ”grop” schaktats invid fasaden för enstaka garageramp, utvändig källartrapp e.d. eller om en utvändig trapp byggts upp, bör, vid i övrigt normala markförhållanden, utgångspunkt för beräkningen vara den omgivande marknivån vilket innebär att marknivån beräknas från + 3,38 och inte lägre som kommunen plötsligt anger beräkningar ifrån. 

Vid tomtgräns är marknivån från 3,43, 3,54, 3,34 och 3,32 men kommunen tar en markberäkningsnivå 6 meter från tomtgräns på allmän plats som ligger 20 cm lägre och anser att det är marknivån som det skall beräknas ifrån. Jag blir nästan helt stum av denna nya beräkningen och undrar om kommunens handläggare försöker hitta nya regler som inte finns. 

Jag vill påpeka att vi har försökt komma överens med Länsstyrelsen angående byggnadshöjden och om kommunen inte godkänner detta så är det risk att handläggningstiden övergår till 2 år och Länsstyrelsen får detta fall igen. När skall det ta slut? Vi pratar om en villa som skall ersätta ett fritidshus och inte ett stort lager som kräver massiva markförändringar, vägar och påverkning av omgivningen.

Allmänna råd är visserligen inte juridiskt bindande men utgör ett komplement vid rättstillämpningar och kommenteras vid domar från MÖD.

De generella kraven på anpassning och utformning som uppställs i plan- och bygglagen kan

preciseras i en detaljplan. Enligt den plan som kundens fastighet omfattas av finns reglering avseende hur stor del av fastigheten som får bebyggas, byggnadshöjd och antal våningar. Byggnadens storlek och volym strider inte mot detaljplanen. Att den kan upplevas som större än andra byggnader innebär inte att den strider mot anpassningskravet.

Omkringliggande fastigheter har samma reglering avseende byggnadshöjd, utnyttjandegrad

m.m.

Kommunen gör gällande att ”det finns en blandad bebyggelse med både äldre välbevarad bebyggelse från sekelskiftet och tidigare en så som påvisar det forna fiskesamhället."

Vilket område som påverkas av en åtgärd ska bedömas i varje enskilt fall. Det måste ha varit tydligt

för kommunen att området där fastigheten är belägen består av bebyggelse i olika storlekar och utformning, med skilda byggnadsstilar från olika tidsepoker. 

Kunden ville bygga detta:

Kommunens tjänstemän på Bygglovsenheten anser att det inte passar in men husen nedan verkar göra det och är relativt nybyggda.

Vi håller tummarna att Tanums kommun tar åt sig av våra kommentarer och beviljar bygglov igen.

Snart har två år gått och vi hoppas på positivt besked snarast.

På besök i Havstenssund som jag har haft turen att besöka ett flertal gånger och även ritat flera hus.

Med hopp om en vackrare värld!

Heidi Mikalsen

Arkitekt

Dreams & Coffee AB

Vitt hus med rött tegeltak i klassisk stil

På en fantastisk sydvästvänd sjötomt i Havstenssund skall detta vackra hus i klassisk stil byggas. Bygglov är beviljad och kunden hade hoppats att själva byggandet av huset skulle kunna påbörjas inom kort.

Huset är ritat av Heidi Mikalsen i samarbete med kund och är anpassad till gällande detaljplan.

Då kunden önskade garage och då tomten hade så mycket prickmark att garage var svårt att få plats med valde vi att bygga källare och höja källarplan till max tillåten höjd för biyta - utan att det blev boyta.

Villan har en byggnadsarea på 150 kvm.

På plan 1 är boytan 131,6 kvm och på plan 2 är boytan 104 kvm.

I källaren hittar man garaget, tvättstugan, teknikrum, verkstad och förvaring fördelat på 131,6 kvm.

Här finns allt en familj behöver.

I huset finns även en hiss för tillgänglighet.

Tyvärr har grannarna överklagat bygglovet. Dom tycker inte att huset passar in, dom gillar inte stilen och anser att vi inte har följt planbestämmelserna vilket vi självklart har gjort och som även kommunen anser att vi har. Vi får låta rättsprocessen ta sin gång och hoppas såklart på att överklagandet skall ogillas av Länsstyrelsen.

Jag har märkt att grannar tenderar att överklaga beviljade bygglov i allt högre grad i hela Sverige även om vi följer planbestämmelserna. I samtliga fall där "mina" hus har varit involverade har vi vunnit hos Länsstyrelsen eller i Mark- och miljödomstolen och hela bygget försenats flera månader - och i några enstaka tillfällen ett helt år.

Detta innebär en fördyrad byggprocess och jag är faktiskt lite förvånad över att man i Sverige kan förhala byggprocesser så mycket bara för att man vill tycka till. Betalningen för handläggningen behöver inte den som klagar betala även om den förlorar. Det är våra skattepengar som används.

När jag ritar hus följer jag alltid planbestämmelserna.

Visst kan planbestämmelser vara svåra att tolka ibland, men om man skall överklaga får man anstränga sig lite och verkligen se till att en överträdelse är gjort. Subjektiva uppfattningar och egna önskemål är inte skäl til överklagande. 

Jag tänker också att det är en mycket tråkig start på grannsämjan om någon överklagar byggandet för sin egen vinnings skull. I detta fall är det lite lustigt då flera grannar inte alls påverkas av det nya huset. En granne har till och med ett svartbygge på runt 40 kvm som ligger på prickat mark och är utformad som en glasveranda med (enligt mig) otroligt fula fönster mot vattnet. 

Men smaken är som baken. Dom tycker detta hus inte passar in, men sin egna tillbyggnad som inte samstämmer med huset och som är byggd på prickad mark utan bygglov är helt på sin rätt.

Jag vet att grannarna även har kontaktat den lokala tidningen och jag blir verkligen förvånad om tidningen väljer gå grannarnas väg när vi följer gällande regler och lagar. 

Havstenssund är en by bestående av hus i olika utformningar byggda i olika tidsepoker med olika stilar. Flera byggnader är i klassisk stil med vit träfasad och röda tegeltak, precis som inskickat bygglov. Några hus är gula, vissa grå, även tegelfasad finns, några är kvadratiska, alla har olika fönstersättningar där vissa har spröjs medan andra är utan. Det är ingen enhetlig bild där alla hus är utformade på ett och samma sätt. Planbestämmelserna begränsar endast storlek och byggnadshöjd - ej utformning. 

På dom grå huset på berget godkände inte kommunen vita hus med tegelröda tak då planbestämmelserna för just Sönnenberget tillskrev att både fasad och tak skulle vara grå eller naturfärgade. Jag har ritat 3 av husen på berget som man anar på bilden ovan.

Nedan visas en bild på en villa som just nu är till salu i Havstenssund. Bilden visar också på vilken variation av byggnader det finns i byn.

Både kund och jag tycker att detta hus skulle passa fint i Havstenssund.

Nedan beskrivs husets insida med bild och text.

PLAN 1

Som sig bör möts man av en välkomnande hall med förvaring när man kommer in i huset. Genom hallen blickar man ut mot havet via vardagsrummet. Till höger finns toaletten och till vänster finns hiss och trapp ned till källaren.

På plan 1 finns rymliga gemensamhetsutrymmen. 

Vardagsrum och kök har öppen planlösning.

I vardagsrummet finns vikdörrar ut mot trädgården och havet.

Mellan matplatsen och vardagsrumsdelen finns en öppen spis med glas från 3 håll så man alltid ser elden.

Vid köket finns trappan upp till ovanvåningen.

Det är trevligt när trappan från sovrummen kommer ned till utrymmen som man umgås i. Det känns mera naturligt istället för att trappan skall komma ned i hallen.

Här kommer man ned från sovrummen och blickar ut mot havet när man kommer ned och går direkt till köket för frukost och morgonkaffet.

I köket har man fönster i 3 väderstreck och har full koll på vad som sker inne och ute.

I ena glasutbyggnaden finns matplatsen med plats för många. 

Har man en illäggskiva i det runda bordet kan man verkligen bjuda hela familjen på middag.

Även vid köksön kan man hänga och ta sig ett glas vin och underhålla den som lagar mat .... ja, man kan ju hjälpa till också om man vill det. Köket är tillräckligt stort.

TV-rummet är avskilt med vackra skjutdörrar i glas så om någon vill titta på TV medan andra vill umgås i kök och vardagsrum är det full möjligt utan att det stör.

Önskar man bara sitta i sin favoritfåtölj och ha öppet mellan rummen funkar det också.

Badrummen på nedre plan är stort och ljust.

Här har jag ritat in badrumsmöbler från Qvesarum.

PLAN 2

På plan 2 finns 3 rymliga sovrum varav ett master bedroom med tillhörande badrum. Dom två andra sovrummen delar på ett badrum.

I mitten finns allrummet med utgång till verandan.

Även två av sovrummen har utgång till verandan mot havet i sydväst.

När man kommer upp från trappan - eller hissen till plan 2 kommer man till allrummet i mitten som leder ut till terrassen mot havet i sydväst.

Detta är ett magiskt rum med full nockhöjd och terrassen har bästa solläge och utsikt mot vattnet.

Till höger finns stora sovrummet med tillhörande badrum.

Även här finns utgång mot terrassen och havet i sydväst.

Det tillhörande badrummet har badkar, dusch, toalett och handfat.

Även här har jag ritat in ett handfat från Qvesarum som har badrumsmöbler och detaljer i klassisk stil.

På vänster sida om allrummet finns två sovrum, badrum och förvaring.

Här i sovrum 2 har man utgång till verandan i sydvästläge:

Sovrum 2 och 3 delar på ett gemensamt badrum med dusch, toalett och handfat

Sovrum 3 med en boyta på 11 kvm är husets minsta sovrum, men här finns ändå plats för en dubbelsäng och förvaring. Detta är husets gästrum.

KÄLLAREN

I källaren finns garaget med plats för 2 bilar och massor med förvaring.

Gräsklippare, däck och allt det där lilla extra man behöver förvara får plats här.

Det var svårt att få plats till eget garage på tomten då det fanns så mycket prickad mark, men vi höjde upp huset så att det var möjligt att köra ned till garaget i källaren.

Om man har kört bilen ned i garaget kan man välja att antingen ta trapporna upp till  plan 1 och 2 eller välja hissen.

Fler och fler av mina kunder väljer att installera hiss för framtida situationer då man gärna vill ha sovrummen på plan 2 och gemensamhetsutrymmen på plan 1. Man måste göra huset tillgänglig så att allt finns på plan 1 enligt tillgänglighetsreglerna, men om man har hiss och möjliggör rörlighet för en person med rörelsehinder får man nyttja alla planoch kan därmed välja olika rums funktioner på olika plan i huset.

Tvättstugan är rymlig och ljus då huset är upphöjt och stora fönster fick plats i källaren.

I källaren finns dom stora förvaringsutrymmen och även en egen verkstad.

Önskar du se mer av huset finns en virtuell rundvandring på Youtube.

Klicka på bilden nedan för att komma till den virtuella rundvandringen.

Jag lovar även att visa bilder av huset när det står klart, men det tar sin tid att bygga upp detta.

Säger tack och hej så länge med en bild av mej från just Havstenssund med 3 hus i bakgrunden som jag också har ritat.

Både kunderna och jag ville att dessa hus också skulle vara vita med tegelröda tak som är så typiska på västkusten, men i planbestämmelserna på just denna delen av Havstenssund beskrev att fasaden skulle vara grå och taken mörka. Då är det bara att följa även om vi först försökte med vita hus och tegelröda tak.

Havstenssund fantastisk plats och jag ser redan fram till nästa gång jag besöker mina trevliga kunder.

Må bäst hälsar

Heidi Mikalsen

Arkitekt på Dreams & Coffee AB